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En México, y específicamente en nuestra Ciudad no ha habido una planeación de largo plazo, que sea de tal magnitud importante, y que pudiera trascender los sexenios del gobierno local.
Todo lo contrario, cada gobierno ha tratado de imponer "su verdad”, colocándola por encima de cualquier razonamiento de largo plazo, y de cualquier plan maestro que pueda beneficiar el crecimiento ordenado y eficiente de la Metrópoli.
Sin embargo y dentro de esta tesis,en la que cada gobierno obliga al ciudadano a realizar su voluntad, El Bando Dos no ha sido la excepción, pues doce delegaciones han sido "afectadas” por dicho decreto, atando de manos al propietario de cualquier inmueble que quiera desarrollarlo, inclusive dentro de los planes de zonificación ya aprobados.
Lo anterior significa que el dueño de un terreno o casa que tenga posibilidad de construir un pequeño o gran edificio de departamentos u oficinas, pues los planos de zonificación se lo permiten, simplemente se va a "estampar” con los permisos para obtener las factibilidades de agua, vialidad, drenaje, electricidad etc.
Mas simple diré que aunque tenga su certificado firmado, sellado y con holograma de la Secretaría de Desarrollo Urbano del D.F., no logrará construir lo que está permitido.
¿Esto es bueno o malo?
En mi opinión creo que como todo, tiene ambas facetas, y resulta bueno para la Ciudad y malo para el Propietario.
Creo que es bueno, porque definitivamente llevamos tres años que se ha frenado de manera palpable, el desarrollo inmobiliario en las delegaciones que en un momento crecieron desordenadamente afectando vialidades, servicios de agua y drenaje, energía eléctrica, etc.
En cambio las delegaciones de la "Ciudad Central” como se le ha dado llamarse a Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, y Venustiano Carranza, se han empezado a racionalizar su uso de suelo de una manera que está permitiendo "calmar” su crecimiento irracional en la vocación de cada predio como sucedió en los '70 en la col. Del Valle donde se construyeron edificios de 10, 12 o mas niveles, sin planeación alguna, o se convirtieron en escuelas, comercios, oficinas, etc. Cuando esta colonia era originalmente en los años '40, la Col. "Campestre Del Valle"...!!! obviamente diseñada con una idea de lotes unifamiliares.
La Colonia Nápoles que fue un lugar donde originalmente había ladrilleras, se ha convertido en una zona de concentración de casas de oficinas, quitándole su gran estilo y personalidad que tuvo hace 40 años. El W.T.C con capacidad de mas de 1000 oficinas en un solo edificio es un fenómeno que a la fecha se ha defendido razonablemente, pero obviamente este inmueble provoca el tráfico actual de 600 oficinas con sus autos transitando por cuatro calles, además de los comercios y cines que contiene.
No obstante lo anterior uno de los primeros razonamientos que me hago es que quizás sea preferible tirar una casa y construir un edificio de departamentos, pues con toda seguridad en este edificio, todos los coches estarán guardados de noche, y fuera de la colonia de día, pero no estarán estacionados al lado de la banqueta en una casa que se convirtió en oficina o comercio, y que mantendrá durante el día 10 o 15 autos ocupando espacios y dobles filas.
Además ese edificio que hoy se construye en la Del Valle o la Nápoles, ocupará además del lugar de una futura oficina o comercio, el lugar de un predio de la Delegación Xochimilco o Tlalpan, donde las calles son mas angostas y el agua mas escasa.
En definitiva esto es bueno, pues simplemente en la Colonia Nápoles hace dos años había mas de cien predios baldíos con mas de 400 m2 de superficie.
Para el consumidor final también es la mejor opción pues aunque le cuesta mas caro un departamento en Nápoles, Del Valle, Narvarte o Condesa, estará pagando por un inmueble ubicado inmejorablemente dentro de la gran Metrópoli.
Obviamente no es lo mismo ir de la Del Valle, a Perisur o a Perinorte, que ir de Perisur a Perinorte.
Sin embargo todo lo anterior es perjudicial para el dueño de un predio en Iztapalapa que por zonificación se le permite hacer 40 departamentos de interés social, y la D.G.C.O.H. solo le aprueba 10 tomas de agua.
No es que no haya agua en la zona, sin embargo la realidad es que ya no hay agua para todo el D.F., y si le aprobaran las 40 tomas, tendrían que aprobarlas para el resto de la ciudad, y definitivamente caeríamos en una crisis de abasto muy aguda.
La paradoja es que el dueño tiene razón porque su terreno valdrá la cuarta parte de precio y habrán trastocado su sagrado derecho de disposición o "Ius Abutendi” y puede ampararse, pelearlo y ganarlo indudablemente.
De todos modos si gana y en esta misma paradoja, la ciudad va a sufrir y se verá afectada, por lo que mi sugerencia es tratar de lograr una congruencia entre los planes de zonificación, los permisos y factibilidades, para que desde un principio el propietario de un inmueble sepa que puede hacer y que no, pues no se vale que por un lado te doy la zonificación y por el otro te la restrinjo.
Congruencia en los planes de zonificación es mi sugerencia a la autoridad, y conciencia al propietario de un predio de Xochimilco, Tlalpan, o Cuajimalpa que por cierto ésta última es el ejemplo del máximo caos y falta de planeación urbana. Diría que es la peor delegación del D.F. en vialidades, servicios y contaminación de autos y camiones. Sus conexiones con el resto de la ciudad son nefastas.
El fenómeno de Interlomas es el resultado de lo mas absurdo, pues lógicamente el desarrollo inmobiliario así como los asentamientos humanos irregulares, son como el agua, y basta un pequeño hueco, por ahí se van, y ahí se quedan.
El municipio de Huixquilican "abrió sus puertas” al capital de los desarrolladores inmobiliarios, y a éstos no les importó construir junto a ex-depósitos de basura, barrancas, y alejados de la verdadera ciudad de México.
Ya con escuelas, cines y centros comerciales, el habitante de Interlomas está muy convencido que vive en "primer mundo”, pero la realidad es que su relación con la ciudad está bastante alejada y no deja de vivir en las "barrancas”...
Y si tengo que escoger entre comprar un departamento en la Nápoles, o un Condominio Horizontal en la Del Valle, o cualquier inmueble en Interlomas, me quedo con los dos primeros, pues las tres reglas de los bienes raíces nunca cambiarán...
Ubicación, ubicación y ubicación.
Por todo lo anterior creo que el Bando # 2 , es mas bueno que malo para la Ciudad, pues nuestra Metrópoli llegará a tener las características de cualquier ciudad importante del resto del planeta, es decir que las propiedades del centro de la capital deben de ser las mejores, las mas caras, y las mejor conectadas con los mejores servicios.
Yo no se si el Lic. López Obrador tiene a urbanistas como asesores, pero definitivamente este gobierno de la ciudad lo compararía con el de Hank González en cuanto a una excelente y comprometida visión de la ciudad, y solo espero que lo que hoy se está haciendo sea parte de un plan maestro de largo plazo, que pueda mantener y mejorar el siguiente gobernador. |
