Recuerdo que en 1995 me llamó un cliente y me dijo... Claudio me urge que me consigas a un "Buitre" ...! Y yo verdaderamente sorprendido de la expresión, y sin entender a fondo que me quería decir, le contesté... ¿Cómo que a un Buitre?
Y aclarándome me recalcó... ¡Si a un Buitre que me dé lo que sea por mi propiedad! Tengo al banco encima y los intereses me están haciendo pedazos... Búscame a alguien que me haga la oferta que sea... tengo que vender mañana y lo que me den será mejor que si se va a remate...!
Caray !!! le contesté... Nunca me imaginé que usted estuviera en una situación tan apremiante... veré que puedo hacer para apoyarlo!
Y bueno... finalmente alguien llegó a pagar una bicoca por la propiedad y el dueño se deshizo de un excelente inmueble en el corazón de la Colonia del Valle, en la delegación Benito Juárez del D.F. Eran épocas donde el comprador era el Rey. El de la chequera mandaba, y ponía de rodillas a los dueños.
Desde que estudié las leyes que rigen al mercado, siempre supe que éste era de vendedores, o de compradores, y en muy raras ocasiones estaba "quieto" o balanceado por razones de alguna estanflación, sin embargo este era el momento donde los compradores mandaban y compraban inmuebles codiciables en centavos...!
En el año 2001 y después de 6 años de muy lenta recuperación del mercado inmobiliario, se decreta el famoso Bando 2 de López Obrador, el cual congelaba los permisos de construcción en 12 de las 16 delegaciones, y simultáneamente fomentaba y le daba todas las facilidades a 4 de ellas que a saber eran las denominadas delegaciones centrales, B. Juárez, M. Hidalgo , Cuauhtemoc, y V. Carranza. En estas demarcaciones se podía construir casi en forma automática, de acuerdo a los usos de suelo existentes. Las factibilidades de agua, luz etc. estaban autorizadas sin mayor trámite.
Sin embargo si alguien deseaba construir en Xochimilco o cualquiera de las otras 12, de acuerdo al uso autorizado, se les daba el certificado de zonificación, pero resultaba que "no había agua disponible"... En otras palabras, te daban tu uso de suelo firmado y sellado, pero nunca obtenías la licencia de construcción.
Sin ahondar en lo anterior resultó un boom en estas 4 delegaciones, de tan brutal magnitud, que se hizo bola de nieve y hoy sigue esta tendencia sin que nadie la pare...
Si bien ya no existen actualmente las limitaciones para las otrora 12 delegaciones "castigadas", las 4 premiadas siguen a ritmo de locomotora...!!!
Entro en materia...
El Bien Raíz peor que el petróleo, es un recurso no renovable, pero éste escasea cada vez que se construye un edificio, y consume metros cuadrados alrededor de calles, avenidas, etc. y en general infraestructura que ocupa otros metros cuadrados adicionales, pero cuando se acabe el petróleo quizás usemos etanol o celdas solares, pero una vez que ya no haya m2 disponibles ya estaremos pensando en tirar los edificios que se construyeron tirando casas...!
Claro... hay quien me dirá que se multiplica, pues en lugar de un terreno ahora existen muchas unidades habitacionales...
Sin embargo, donde había una casa, hoy existe un edificio... y donde vivían 4 personas hoy viven en el mejor de los casos 32. Donde salía un auto hace 40 o 50 años, hoy salen cada mañana 12 o 16 autos a la misma calle, con el mismo ancho, y con la misma superficie...
Donde antes era el fraccionamiento campestre del Valle, hoy es simplemente la Colonia del Valle... y si revisamos a detalle, ésta es la historia de la Ciudad de México, la cual ha estado transformándose vertiginosamente y sin planeación alguna en un reciclado, redensificado, y encimado de mazacote urbano, de lo que fue la apacible Ciudad de los Palacios que describió Alexander Von Humboldt en el siglo XIX.
No estoy peleado con los edificios, sino con la redensificación. Creo que un edificio resuelve mejor la forma de vivir, si tiene suficiente terreno, áreas libres y verdes, y si su densidad es adecuada por hectárea, pero sobre todo si de origen tuvo un plan maestro para recibir adecuadamente una solución vertical.
Cada edificio nuevo en ex-lotes residenciales, genera una presión brutal en un entorno que nunca fue preparado ni planeado para funcionar como hoy se intenta creer que funciona. Donde hubo una casa de un piso desplantada en 300 m2 en un terreno de 1000 m2, hoy existe un edificio desplantado en 750 m2 con 3000 m2. Es el mismo terreno con la misma calle, pero con 10 veces más de m2 construidos, y con 8 veces más de gente viviendo dentro de las mismas 4 bardas.
Todo lo anterior trae como consecuencia un trastorno psicológico en los propietarios que se disponen a vender su casa (terreno para futuro edificio), el cual los hace intratables, infumables, irritables, autocomplacientes, soberbios, etc. etc. en virtud de que creen que van a vender en el precio que su dedo ensalivado al aire les aconseje...
A esto se suma la pelea ensangrentada de corredores y desarrolladores aglutinados en una desorganización total, presionando al dueño para que les venda a ellos y no al otro...
El dueño confuso y sobre-confiado, cree que la oferta que tiene hoy en la mesa, la va a poder mejorar mañana con otro comprador... y lo peor es que así sucede, y al día siguiente llega alguien ofreciendo unos pesos más...
La reacción por acto reflejo de todo propietario en estas condiciones, es que entra en un estado de shock, denominado "parálisis por análisis"..., y si alguno de estos dueños de viejas casonas de la "Del Valle" o "Narvarte" llega a decidirse por alguno, entonces se citan con el abogado o notario para firmar un contrato privado, y lo que ocurre es que el día del evento surge una discusión trivial basada en cualquier tontería, que tira por la borda el acuerdo verbal, y este asunto se torna el pretexto perfecto para no firmar, pues el dueño ya tiene otro ofrecimiento con algunos pesos extra...
El comprador sale echando espuma por la boca de la notaría o de la inmobiliaria y corre a buscar otro terreno o casona para demoler, pero lo triste del asunto es que con una altísima probabilidad, la historia anterior se repetirá.
Ofrezco una disculpa anticipada a ese propietario ( 1 de 10 ) que está dispuesto a escuchar mis razonamientos de mercado, analizar las corridas financieras y confiar un poco en la conclusión de valor que le demos por su inmueble. Sin embargo si usted es alguno de los otros propietarios ( 9 de 10 ), debo decirle con respeto, que no hay forma de que llegue a conclusión alguna y mientras tanto yo espero condiciones de mercado más equilibradas para volverlo a ver, y mientrasme voy a cerrar negocios a otros lugares con un mejor balance en el trato.
Mientras tanto, para el desarrollador que insiste trabajar en estos 4 mercados, pasan semanas o meses antes de que pueda concretar una operación, y finalmente el día que logra firmar y agenciarse un terreno dentro de un mercado convulsionado como el que describo, y avanzada su construcción y su labor de ventas, se percata que la demanda de departamentos es notoriamente más lenta, de lo que fue la pelea por los terrenos en su momento.
Es decir, hay menos compradores reales que departamentos disponibles, y el precio por m2 que muchos propietarios piden, ya están fuera de los modelos financieros, haciendo imposible su adquisición. Dicho de otra forma "Ya no dan los números"...!
En resumen lo que se observa es que estamos ante un nuevo modelo de mercado donde la oferta y la demanda son iguales y muy altas, es decir hay una gran cantidad de casas y terrenos ofertándose, pero que no se venden por el fenómeno descrito y permanecen en el mercado por la fantasía mental de que el dueño sigue en el juego de buscar a un mejor comprador cuando ya tiene a otro, y el desarrollador presiona de tal modo al mercado que no logra comprar terreno alguno.
Hay misma cantidad de compradores y de terrenos, pero apenas si un 10% de todo esto se convierte en operación real.
A lo anterior hay que sumar una fuerte cantidad de "Tratos Directos" que colocan su inmueble en el mercado, cuando la propiedad está con problemas de papeles, es decir, sucesiones pendientes, embargos, líos en el Registro público de la propiedad, falta de acuerdo entre herederos o copropietarios etc. etc. etc. y etc.
Entonces podemos describir que el mercado tiene al igual, una alta demanda y una oferta muy elevada, sin que nada pase, y esto ocurre de manera restringida en las 4 delegaciones centrales del D.F. y menos o nada en el resto de las otras 12.
En estas cuatro zonas, donde apenas hace 80 años era toda la ciudad de México, el mercado está inmóvil, pero no podrá mantenerse así eternamente, y cambiará ante los siguientes posibles escenarios:
a) Una devaluación abrupta de la moneda.
b) Una burbuja inmobiliaria que reviente por no pago de hipotecas, o por un encarecimiento de los créditos, producto de la devaluación.
c) Un boom en la bolsa de valores o de los metales.
d) Un crack de la bolsa, producto de un estallamiento del conflicto entre Israel e Irán, y que mande a las nubes el precio del petróleo y del oro.
Cuando suceda cualquiera de los cuatro escenarios anteriores, la demanda se irá al suelo, y sólo hasta entonces el propietario en cualquiera de estas 4 delegaciones, volverá a estar de rodillas rogando por que se le aparezca un Buitre con chequera...!
