Me puso los pelos de punta un artículo que leí en la revista de la Canadevi Valle de México en su número de Enero de 2012, donde se plantea que hay que redensificar el D.F. y no sólo esto, sino hacerlo a través de expropiaciones y reconversión de zonas industriales.
Para ser franco la regeneración de áreas industriales puede ser bueno parcialmente, sin embargo lo verdaderamente grave es la desvergüenza de quien haya planteado eso a través de la expropiación.
Estaríamos frente a un estado comunista. Punto.
Veamos cual es el fondo... El Distrito Federal crece más rápido en población flotante que los habitantes que viven y pernoctan ahí. El gobierno del D.F. requiere cada día más recursos financieros para hacerla funcionar y para mantener más burócratas del partido en turno. Hoy es el PRD, pero aunque fuera otro, no habría diferencia alguna.
Como en todo Estado con sus municipios, el impuesto más importante es el predial, y por lo mismo cada nueva vivienda le generará además del predial, otros ingresos como el impuesto de adquisición al momento de escriturar, derechos por pago de agua, parte del impuesto sobre la renta al momento de vender, y cada vez que se muera un dueño, y herede al hijo pagará el impuesto sobre adquisición. Además del pago por derechos de inscripción al Registro Público de la Propiedad en cada caso, que por cierto es altísimo, y el pago por uso de las placas de cada automóvil, incluyendo su participación en la verificación, uso de parquímetros, la renta en el corralón, la multa a la grúa. Las infracciones también. Licencias de construcción, pagos de factibilidad de agua, etc. etc. Estos son los impuestos legales, pero veamos los impuestos invisibles...
Cada vez que le damos una "propina" al franelero, ni duda que llega una parte "hasta arriba" ... que decir de cada compra en un mercado ambulante, o cuando no pudimos pasar por una manifestación... estamos pagando doble, pues el negocio o cita a la que no llegamos nos cuesta, y los manifestantes tuvieron que cooperarse con las "autoridades" para que los dejaran invadir vía pública, zócalo o monumento a la revolución.
En una construcción de cualquier casa o edificio, la colección de mordelones y mordidas son inacabables e inimaginables... la patrulla para que deje descargar material, los inspectores de la delegación, protección civil, sindicatos, etc. etc. Todo esto en efectivo y sin factura por supuesto. Intentar librarse de esta colección de extorsiones termina con un sello de CLAUSURADO.
En pocas palabras la ciudad de México más que ninguna otra en el país, tiene una economía muy comprometida, obesa, nada rentable, corrupta, y ya no digamos endeudada.
La relación de amor y odio entre desarrolladores y autoridades es el cimiento del desarrollo inmobiliario de la Ciudad.
No podría entrar al tema sin tener todo lo anterior perfectamente explicado, pues la redensificación no es otra cosa más, que continuar en esa espiral interminable de codependencia mutua entre desarrolladores y gobierno del D.F.
Para producir una boleta predial nueva con todo lo que ello implica, la autoridad necesita del desarrollador para hacer un departamento más en la Ciudad, y éste último ve que si entra en el juego hará un buen dinero, no sin entrar de lleno a esa triste, decadente y simbiótica relación.
Por lo tanto queda descontado que la autoridad en turno, pueda estar pensando en la calidad de vida de sus habitantes, sino más bien, cuántas boletas prediales nuevas podrá generar la siguiente semana.
Como siempre las estadísticas son amañadas y el gobierno en turno alegará que el D.F. tiene una tendencia de despoblamiento, y para convencer a la gente pobre que anda peleando y saliendo a la calle a exigir vivienda digna protegidos por las asambleas de barrios, los antorchistas y similares, entonces el gobierno les presumirá de las expropiaciones que ha realizado para la construcción de vivienda de interés social y popular.
Al gobierno del D.F. sólo le interesa la nueva boleta predial. No importa si hay que hacer segundos, terceros y cuartos pisos (San Jerónimo) para retacar de autos que se vayan a sus departamentos recién construidos.
Tenemos casos desde el 2008 a la fecha como las colonias Granada y Ampliación Granada, (Léase nuevo Polanco) en las cuales de un plumazo se cambió el uso de suelo de Industrial o H-3 para permitir edificios de 10 a 18 niveles, con una densidad muy alta, en zonas donde las vialidades no dan para más. Para quien no las ubique a primera vista, basta ubicar al nuevo museo Soumaya.
Si bien es cierto que es preferible convertir zonas industriales en habitacionales, le pregunta que salta es ¿Dónde se ubicará esa industria y toda la gente que ahí trabajaba? Grandes despidos y nuevos reclutamientos en otras partes del país se estarán generando. Bueno y malo.
El tema al cual no le veo solución alguna, es la densidad por hectárea y el reciclamiento de zonas habitacionales unifamiliares en zonas habitacionales plurifamiliares. Las calles no crecen un centímetro de ancho, y aunque se diga lo contrario se fomenta el uso de auto en forma alarmante haciendo segundos pisos sin resolver el transporte público de una manera eficaz. Propongo en frío una densidad de 50 viviendas por hectárea. Dicho en un lenguaje más simple, una casa cada 200 m2. Esta densidad sería la máxima aceptable para la problemática de la ciudad.
Ciertamente a estas alturas de la vida de esta metrópoli, no veo gobernante alguno capaz de resolver en seis años, los vicios y corrupciones de casi 50 años, cuando la ciudad comenzó su reciclamiento, tirando las primeras casas en fraccionamientos residenciales, para construir edificios en lotes unifamiliares de origen.
Este es el verdadero problema de la Ciudad de México. Tirar una casa en un lote unifamiliar, para hacer un edificio.
Si acaso se demuele una industria y se realiza un proyecto racional y bien pensado en su densidad, alturas y accesos, entonces la ciudad si se estaría reciclando con relativa inteligencia.
Las expropiaciones deben parar y dejar de enviar señales de totalitarismo y populismo barato, con fuertes ingredientes de auténtico comunismo leninista-estalinista.
Para ir concluyendo debo decir que la redensificación por si misma no es la solución, pues en mi punto de vista no debe realizarse un edificio más en un lote unifamiliar, y al contrario enfocarse a las zonas industriales en franca degeneración para dar cabida a nuevos proyectos verdes de vivienda que no impacten más el tráfico, la contaminación, la basura, y la necesidad de estar construyendo irracionalmente calles encima de otras calles, y casas encima de otras casas es decir... edificios.
Para la profunda metástasis que vive desde hace muchos años el D.F. requiere de soluciones radicales, por lo que deseo dejar 6 ideas, que de algún modo ya las he mencionado de otra forma en anteriores editoriales:
1) Suspender la construcción de edificios que requieran un elevador, es decir mayores a 3 pisos. No ocupar más del 50% de la superficie del predio en área construida y garantizar que cada nueva construcción tenga certificaciones nacionales y quizás internacionales de sustentabilidad. Siempre con la densidad ya mencionada.
2) Promover la remodelación de edificios viejos, y alentar con créditos muy económicos la regeneración, remodelación y "verdificación" de todas las casas unifamiliares de la Ciudad, para hacer atractivo su intercambio inmobiliario, sirviendo con doble propósito al Propietario y al gobierno del D.F.
3) Un lote baldío unifamiliar en zona residencial sólo deberá dar cabida a lo que fue su origen. Una casa. Si el dueño tiene una casa que desea demoler por vieja, podrá hacerlo solo para construir otra.
4) La máxima densidad permitida en lotes unifamiliares mayores a 700 m2 en zonas residenciales debiera ser una casa por cada 350 m2, siguiendo la regla del inciso 1.
5) Los corredores comerciales y de oficinas podrán seguir con las normas actuales, siempre y cuando resuelvan y se involucren más, en temas de infraestructura de la ciudad como el agua, vialidades, descargas, energía y sustentabilidad sobre todo etc.
6) Inhibir de una vez por todas el uso del automóvil en zonas de alto conflicto vehicular, y dotar de un transporte público de alto nivel, para que el dueño de un auto bueno o de lujo tenga una motivación real para dejarlo en casa. El uso de parquímetros ha demostrado un desahogo palpable en las zonas donde se han instalado. Dotar de estacionamientos parece una solución, pero en el fondo no lo es porque da una alternativa al automovilista para llegar en su auto, sin importar el costo por hora. Si no hubiera estacionamientos llegaría en Taxi o en trasporte público.
Redensificar de una ciudad como el D.F. es tanto como echarle más pisos a mi casa porque voy a meter a vivir a mis suegros, mis primos, mis tíos y mis amigos... llegará un momento en que la casa se nos caiga en la cabeza!!! No todos pueden o deben vivir en el D.F. y este tema lo dejo para otra editorial.
